Preguntas Frecuentes

Porque Costa Rica ?

Como comprar propiedad ?

Como establecer Recidendia ?

Peligros de tener propiedad en Costa Rica?

PORQUE COSTA RICA ?

Costa Rica anteriormente condedia a extranjeros la oportunidad de ser residentes de Costa Rica por medio de inversiones. Las hermosas playas y el calor de su gente junto con muchas oportunidades de estafa, han permitido que muchs Norteamericanos sean investigados por fraude en cuato a bienes raices se trata. La siguiente es una breve introduccion para una posible invercion con la informacion necesaria acerda de la compra de propiedades en Costa Rica.

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COMO COMPRAR PROPIEDAD ?

Cuando usted compra una propiedad en Costa Rica

Al comprar la propiedad en Costa Rica, matrícula apropiada de la propiedad, y no el acto él mismo, es de la importancia suprema (Carballo, 1995). Simplemente porque un individuo puede tener un título aparentemente "legal" a una propiedad en su nombre, no significa necesariamente que él/ella es el dueño legal. Como dondequiera más en el mundo, hay artistas de estafa que procuran (a veces exitosamente) vender la misma propiedad numerosos tiempos. Es por lo tanto necesario para realizar una investigación completa de un pedazo futuro de la propiedad tal como planteada abajo.

Costa Rica tiene un sistema del Derecho Civil antes que un sistema de Ley no escrita. La es la diferenciación práctica entre los dos sistemas es ese Derecho Civil es mucho más rígido que la Ley no escrita, haciendo el procedimiento con frecuencia más importante que la sustancia. Tal distinción es de concem supremo al comprar la propiedad, para la ley escrita debe ser seguida al registrar precisamente la propiedad para obtener el título legal repleto (Carballo, 1993). Toda propiedad es registrada en un depositario central llamó el Registro Puiblico, y está allí ése debe empezar la búsqueda del título para un paquete de la tierra. El título debe ser verificado para cualquier gravamen o gravámenes, de que hay a menudo cuentas. Alvaro Carballo, un abogado de bienes raíces de costarricense, ha compilado una lista completa de chequeo de artículos que deben ser verificados antes de una compra. Esta lista es publicada en su libro, bienes raíces Compradores en Costa Rica: Una Guía Turística (Carballo, 1993). Si el chequeo inicial del fondo es estropeado y un problema surge luego, uno podría perder sin querer la posesión de la propiedad pensó ser poseído legalmente. Los servicios de la fianza del título están ahora disponibles por la Compañía de la Fianza Stewart Tittle, basado en San Jose. Stewart Tittle anuncia en caución y los servicios de la fianza del título para proteger al consumidor a través del proceso de adquirir la tierra, y para indemnizar a él/ella para las pérdidas que pueden ser contraídas. Stewart Tittle es una compañía de 105 años de edad de EE.UU. basada en Houston, Tejas, con más de 3.500 oficinas en los EE.UU. y al exterior.

La artimaña a comprar la propiedad en Costa Rica es de reconciliar la propiedad verdadera con los dos documentos que definen legalmente una propiedad. El primer es el escritura, que es el documento del título que describe cómo la propiedad es registrada en el Registro en palabras; el segundo es el mapa de catastro, que es el mapa de la parcela de la propiedad que está en el archivo. El problema con definir una propiedad surge del hecho que el escrititra no puede corresponder con ni el catastro ni una inspección física de la propiedad. Tal discrepancia está debido al hecho que cuando una transferencia de la propiedad sucede, la transacción no puede haber sido registrada en el catastro, desde que un cambio en uno no requiere automáticamente un cambio en el otro (McMerty, 1995). También no debe ser asumido que el mapa de catastro representa exactamente la propiedad él mismo. Es por lo tanto necesario que un estudio independiente de topographical es realizado para verificar las fronteras de la propiedad. ALas discrepancias dentro de los dos documentos legales y la tierra que él mismo debe ser resuelto antes de comprar. Tales investigaciones pueden estar intimidando un poco, no mencionar confundiendo, para el inversionista extranjero. Debido a las complejidades de resolver tales asuntos, General de brigada jubilado McMerty y Alvaro Carballo fundó PropData, un companv que ofrece la propiedad las investigaciones del título, apoyo legal e información financiera. PropData es de fechar la único compañía conocida de su clase de Costa Rica (McMerty, 1995).

Un abogado acreditado y diligente debe cuidar de los procedimientos técnicos implicados con una transferencia del título, pero con tal atención no debe ser dada por sentado. Los compradores futuros deben tener cuidado. Ellos deben controlar y deber entender lo que es hecho, así como lo que no es hecho. Es por lo tanto el valor que menciona la documentación necesitada para el fin:

• Una copia del recibo del impuesto (impuesto territorial) demostrando que todos impuestos y las cuotas de inscripción son pagados al la fecha de la compra (Puleo, 1995)

• Un certificado (constancia municipal) publicado por la autoridad municipal del Municipio donde la propiedad es localizada (Carballo, 1993)

• Los fondos suficientes para pagar todos impuestos y las cuotas de inscripción necesarios, inclusive honorarios de notario. Generalmente una mitad es pagada por el vendedor y una mitad es pagada por el comprador (Carballo, 1993)

• Evidencie que todo hipotecas previas, los gravámenes y los juicios han sido levantados (Puleo, 1995)

El notario de AA debe asistir al fin. En Costa Rica, los notarios son attomeys aceptó por el Tribunal Supremo.

Muchos inversionistas del solo-hogar serán encarados con la elección de si comprar una estructura preexistente o un terreno en que construir una casa. Mientras hay una miríada de estorbos secundarios que deben ser ocupados escrupulosamente de, la mayor parte de que están fuera del alcance de este papel, unos pocos puntos valen mencionar como ellos pueden alterar una decisión de comprador. La ley requiere que todas aplicaciones para permisos de construcción son presentadas por un arquitecto licenciado por la Asociación de costarricense de Ingenieros y Arquitectos. Utilizar a un arquitecto certificado puede ser muy costoso así como incómodo (Puleo, 1995). Además, las compañías constructoras en Costa Rica no son vinculadas, con lo cual aumentando mucho un riesgo de inversionista. Antes construir una casa que uno sería aconsejado bien hablar con numerosos individuos que han construido previamente ganar una comprensión de la realidad del proceso de la construcción, las demoras tal como constantes, la supervisión, y el costo personal necesaria invaden.

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COMO ESTABLECER RESIDENCIA ?

Es necesario para calificar para establecer la residencia legal si uno planea vivir en Costa Rica para un espacio de tiempo prolongado. A este fin, Costa Rica ofrece varias alternativas para la residencia legal: un pensionado (jubilado), un rentista (un extranjero con un ingresos garantizados), un inversionista, un pariente de un residente, o de uno con un assigment extranjero de gobierno o una misión internacional (la Publicación de Lawrence, 1995).

El pensionados y rentistas programan ha sido históricamente el método más fácil de establecer la residencia temporaria en Costa Rica. Tenga presente al recibir el consejo de pensionados y rentistas actuales que han estado residiendo en Costa Rica desde que antes de 1992, que las leyes que gobiernan tal posición de la residencia han cambiado. En 1992, la legislatura revocó las leyes de exención fiscal que permitieron pensionados y rentistas para traer todas sus posesiones en el deber del país libertan. Bajo la ley actual, estos grupos son ya no exentos y deben pagar derechos de importación de arriba al 100 por ciento en sus pertenencias.

A la calidad para la posición de pensionado, uno debe cumplir tres requisitos básicos: (1) demuestra ése eams por lo menos $600,00 por mes de una cuenta calificada de la pensión o la jubilación o de la Seguridad social, (2) cambia por lo menos $500,00 por mes en dos puntos, y (3) vive en Costa Rica para por lo menos cuatro meses fuera del año. Para la calidad para la posición de rentista, uno debe cumplir tres requisitos semejantes: (1) demuestra ése tiene las inversiones exteriores que garantizará $1.000,00 ingresos por mes durante cinco años, (2) cambia por lo menos $1.000,00 un mes en dos puntos, y (3) vive en Costa Rica para en arrendamiento seis meses fuera del año. Ni la paga de pensionados ni rentistas tasa en el eamed de dinero fuera de Costa Rica.

Pensionados y rentistas tienen las restricciones así como derechos en Costa Rica. Mientras cualquiera puede establecer su propio negocio, como discutido abajo bajo la clasificación de inversionista, ni puede trabajar para otra persona. Los individuos de cualquier posición de la residencia deben llegar a ser primero residentes permanentes obtener un permiso de trabajo.

La posición del inversionista es otorgada a los que invierten por lo menos $50.000 en el projecs especial tal como la repoblación forestal, el turismo y las exportaciones, o que invierten por lo menos $200.000 en cualquier otro negocio. El inversionista debe residir también en Costa Rica para por lo menos seis meses fuera del año. Si no hay los problemas, el inversionista puede llegar a ser un residente permanente en dos años.

Los dos otros métodos de lograr la residencia legal es atípica, desde que ambos dependen de las circunstancias muy particulares. El residente como una posición relativa de primer grado es el método más fácil, como una necesidad sólo es estrechamente relacionado a un costarricense. Uno con tal posición tiene todos los derechos de un costarricense salvan para el derecho de votar. Otro método es el empleo por un gobierno extranjero o una misión internacional.

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PELIGRO DE TENER PROPIEDAD EN COSTA RICA

Hay tres peligros mayores de la propiedad de la propiedad en Costa Rica: las incertidumbres de la Zona Marítimo Terrestre, la realidad inevitable de squatters y la posibilidad de expropiación. Más espacio será dedicado a la Zona Marítimo Terrestre, como está por lejos el peligro más complicado y entendida mal de la propiedad de la propiedad.

Zona Marítimo Terrestre

Costa Rica es famosa a través del mundo para sus playas hermosas e impolutas. Es por lo tanto ninguna sorpresa que esa propiedad en la playa es buscada activamente por reveladores Americanos, los retirados y esos buscar hogares de vacaciones. La advertencia significativa con respecto al desarrollo en la playa es que es raramente el trato que lo aparece.

El problema principal es que ninguna propiedad privada de la propiedad en la playa es permitida. El gobierno del costarricense posee los primeros 200 metros de la playa área anterior, conocido como la Zona Marítimo Terrestre, o la Zona Marítima, y es gobernado por la Zona de la de sobre de Ley Marítimo Terrestre (se refirió de ahora en adelante a como "ZM"). Los primeros 50 metros son las playas públicos en que absolutamente no construcción puede suceder ni cualquier concesión es otorgada. El quedándose 150 metros pueden ser desarrollados vía las "concesiones" especiales que son otorgadas por un Municipio directivo (el Arte de ZM. 35). En la orden para cualquier construcción para suceder en estes 150 metros que el área debe formar parte de un Plan Regulador, o un especial declarando el distrito creado por el Instituto Costarricense de Turismo (ICT). Shoud es notado que alguna propiedad en la playa privadamente poseída existe, debido al hecho que lo fue registrado antes de la 1977 ley Marítima de la Zona, que tiene una provisión de abuelo que preve tal propiedad (el Arte de ZM. 6).

Antes realmente procurar para obtener una concesión para desarrollar los derechos en la Zona Maritimo Terrestre, un inversionista extranjero debe estar primero en conformidad con Artículo 31 y 47 del Zona de la de Ley Sobre Maritimo Terrestre (Carballo, 28 junio 1995 entrevista). El artículo 31 especifican que por lo menos cincuenta por ciento de la capital del desarrollo debe ser costarricense (el Arte de ZM. 31). Además, inversionistas extranjeros deben haber residido en Costa Rica para por lo menos cinco años (el Arte de ZM. 47).

Tal discriminación con respecto a la propiedad extranjera podría ser preguntada posiblemente en una base constitucional en el Sala Constituicional, o en el Tribunal Constitucional. El artículo 19 de la Constitución de costarricense (CRC) explícitamente estados que extranjeros tienen los mismos, los derechos individuales y sociales como costarricenses (el Arte de CRC. 19). Howeverer, el Artículo 19 contienen la ambigüedad con la inclusión de la cláusula, "con las excepciones y las limitaciones que la Constitución y sus leyes establecen," con lo cual creando la ventana para el Artículo 31 del Ley de Zona Marítimo Terrestre que permite la discriminación contra inversión en el extranjero (el Arte de CRC. 19 y el Arte de ZM. 31).

Hay inevitablemente los métodos empleados por los que procuran rodear las restricciones de la propiedad extranjera como establecido por Artículo 31 (Carballo, 27 junio 1995 entrevista). Un procedimiento común trae consigo para establecer un costarricense como el dueño "legal" de un paquete de la tierra registrando su nombre en la documentación necesaria. Con frecuencia el nombre del abogado o de uno de su personal es utilizado como el dueño local en la concesión. Innecesario decir que tales medidas tienen una cierta cantidad del riesgo inherente. Por ejemplo, en julio 1995, el Municipio de Golfito amenazó a tirar los derechos de la concesión de muchos inversionistas extranjeros en el motivo de Artículo 57, que indica eso "no persona juntos con su esposo y niños secundarios podrá tener más de una concesión" (el Arte de ZM. 57). El hecho que muchos dueños extranjeros utilizan a los mismos abogados, y de ahí tiene los mismos nombres como los dueños legales de sus concesiones, ahora crean un problema mayor en la región de Golfito. Tal incumplimiento con la ley puede tener como resultado la anulación de concesiones sin la compensación.

El primer paso para una firma o el individuo extranjeros interesados en desarrollando los 150 metros de la Zona Marítimo Terrestre son de contactar el Municipio que tiene la jurisdicción sobre las áreas costeras deseadas (ICT, 7 julio 1995 entrevista). Es absolutamente imprescindible que el área propuesta para el desarrollo es cubierta por un Plan Regulador creó por el ICT y que su declarando los requisitos son compatible con el proyecto propuesto del desarrollo. Tenga cuidado con llamado "los derechos de la ocupación" otorgado por Municipios. Tales derechos son sólo tentativos y últimamente deben sucumbir al declarando los requisitos de un Plan Regulador cuando, o si, es creado por el ICT, haciendo "los derechos de la ocupación" demasiado volátil y susceptible a la corrupción para ser recomendado para el desarrollo.

Si el ICT ya ha creado un Plan Regulador en un área, el revelador debe respetar los arreglos del Plan o el riesgo que pierden la concesión. Si un Plan Regulador no existe, un desear firme para desarrollar el área debe escribir una propuesta para la implementación de tal Plan. La propuesta es en esencia una declaración ambiental del impacto que debe incluir información detallada acerca del daño posible al ambiente, los derechos propuestos de la manera y otros desarrollos necesarios de la infraestructura. Por la ley, los Municipios pueden non otorgar las concesiones en la Zona Marítimo sin el plan de desarrollo referido (el Arte de ZM. 38) y sin el consentimiento del ICT (el Arte de ZM. 37).

Los inversionistas extranjeros que desea desarrollar turista áreas en la Zona Marítimo pueden buscar los estímulos del impuesto del ICT. El otorgar de tales estímulos es govemed por la ley No. 6990 de 30 julio 1985 que fue enmendado por la ley No. 3293 de abril 1992. Las regulaciones para áreas de turista son gobernadas por Decreta No. 9387 de 8 enero 1979 (ICT 7 julio, 1995 entrevista). Tenga presente que el ICT tiene la única facultad para declarar las zonas de turista y tales zonas son publicadas en el Diario Oficial (La Gaceta) (el Arte de ZM. 27).

Una comprensión de la ley y sus ambigüedades inherentes es absolutamente necesaria antes de comprar los derechos de concesionario. Obviamente, uno no debe hacer caso de rumores ni seguir el consejo de amigos y vecinos. Tal conducta podría resultar no sólo en la pérdida de la concesión pero también que de mejoras, tal como una casa, en la propiedad sin la compensación del Municipio. El siguiente es algunos puntos principales de la ley que debe ser adherida a:

Las concesiones no pueden ser otorgadas a:

• Extranjeros que no han sido residentes durante cinco años

• Las compañías con acciones de portador

• Las compañías extranjeras se basaron al exterior

• Un conjunto de la compañía arriba en Costa Rica exclusivamente para extranjeros

• Una compañía con el más de cincuenta por ciento la capital extranjera (el Arte de ZM. 47)

Las concesiones pueden ser perdidas para las razones siguientes:

• El fracaso para solicitar una extensión de una concesión en una manera oportuna

• La caducidad de derechos por los partidos interesados

• La muerte o la ausencia legal del poseedor de la concesión con ningún heredero

• No respetando las obligaciones establecidas de Artículo 51

• La cancelación de la concesión (el Arte de ZM. 52)

El ICT puede cancelar una concesión por:

• No pago del canon o la realeza anuales 
• El incumplimiento de contracto (por ejemplo. el uso de la tierra para propósitos de otra manera que ésos expresan indicado por ICT)
• La infracción de las ordenanzas de la ley que otorga la concesión
• El estorbo del uso del derecho de vía público
• Otras causas que esta ley establece (el Arte de ZM. 53)

La realidad de comprar una concesión en la Zona Marítimo es que las ambigüedades existen dentro de la ley escrita, para que como regulaciones sean creadas y son enmendadas, los derechos a la propiedad pueden cambiar también. La lección almacenó de poseedores de concesión es que no hay las garantías y no hay manera infalible alrededor de la ley. Adicionalmente, incluso si una concesión sea otorgada, no hay las garantías que las concesiones serán renovadas o que el precio de la concesión o el canon anual será dentro de lo razonable. El hecho se queda ése no compra la propiedad pero simplemente lo "arrienda" con absolutamente no título. Por lo tanto, uno debe estar dispuesto a aceptar el riesgo inherente a cualquiera tal tentativa. De hecho, la correspondencia oficial de 10 el 1995 de mayo, de la oficina de General de Attomey al Municipio de Golfito, explícitamente estados que estas concesiones son temporarias y precarias (Bulgareilli, 1995).

COLONOS

El peligro potencial más grande para la propiedad de la tierra in absentia y a veces aún cuando el hacendado reside en la propiedad es el problema de squatters. Antes invertir en extensiones grandes de la tierra o aún una casita, o un quinta en el campo, el conocimiento de los procedimientos legales junto con la diligencia debida es necesario para mantener un derechos sobre la propiedad. Escrito en el Código Civil (se refirió de ahora en adelante a como "CC") son numerosos pasajes que tratan con los derechos de la posesión que recuerdan los días más temprano de reforrn agrícola. Tales cláusulas tienden a favorecer el pequeño y propietario pobre apoyando de los "derechos factos de squatters" (CC Titulo II, Capítulo II).

Técnicamente, squatters sólo puede procurar ganar los derechos legales a una propiedad no-marítimo por ocupar pacíficamente no-cultivado, unimproved tierra de agranian sobre un espacio de tiempo prolongado. La dificultad de mantener un derechos sobre ésos del squatters están debido a la naturaleza nebulosa de la ley y de lo que pasa legalmente como no-cultivó o "unimproved" tierra. Puede ser igualmente difícil de establecer la duración de la ocupación más rechoncha, que es una prueba crucial en el proceso de desahucio. Es imprescindible entender eso, según la ley, en caso de la duda, "de buena fe" es presumido en el lado del squatters (el Arte de CC. 284).

Hay los pasos legales que puede ser tomado para deshacerse una tierra de squatters. Procesalmente, el proceso de desahucio es dividido en tres fases. La primera fase es el desahucio de squatters durante los primeros tres meses de la ocupación. Tal descubrimiento temprano es clave, como durante este período que una necesidad no va al tribunal. Teóricamente, una necesidad sólo pone sobre aviso a la policía local, que entonces son obligadas a desahuciar el squatters. El cogido es que puede ser muy difícil de conseguir a la policía para llevar a cabo su deber, y si uno no está en el país, desahucio verdadero es muy difícil de verificar. Aunque desahucio dentro de los primeros tres meses sea un procedimiento bastante sincero, por lo menos en principio, el reconocimiento temprano puede resultar difícil si uno no reside en la propiedad.

La segunda fase está después de los iniciales tres meses de la ocupación pero antes de un año. Si squatters es "permitido" agacharse en la propiedad por esta duración de tiempo, uno debe ir a los tribunales y empezar el proceso de "desahucio administrativo" (Harris, 1995). La tercera fase es continuada la ocupación para más de un año. Según la ley, squatters entonces ha logrado un "la suposición legal," y los dueños deben atravesar un proceso ordinario del pleito. Tal proceso ha sido descrito por attomey Robert Bien como "la clase de que quiere un canal de raíz" (Harris, 1995). En la orden para el tribunal para otorgar los derechos sobre la propiedad al squatters, ellos deben demostrar que ellos han estado en la tierra "ininterrumpido," no-desafió y "pacíficamente" durante diez años.

Aunque no hay infalible, las medidas preventivas para eliminar el problema de squatters en la tierra poseída in absentia, hay unos pocos pasos algo útiles que pueden ser tomados. Antes que nada, el propety no debe aparecer abandonado y los signos deben ser anunciados con el nombre de dueño. El muy importante, aunque costoso, la precaución sea de emplear un vigilante para la propiedad. Gran dolores deben ser tomados para asegurar un vigilante seguro, así como otro individuo que puede controlar el vigilante; no es unconunon para un vigilante de agacharse en la tierra que él es pagado por proteger. La manera más fácil de evitar tal problema es de registrar el vigilante como un empleado, que trae consigo el salario mínimo que paga y la seguridad social. Uno debe demandar también recibos firmados del vigilante como prueba del pago.

Una palabra del cuidado con respecto a squatters: la noción que ese squatters son campesinos sencillos desgraciadamente no es siempre correcto. Ha habido numerosos informes de squatters armado, peligroso y organizado -- predominantemente en las regiones meridionales de Golfito y Pavones, y de uno tal grupo mató a un hacendado Americano en 1997. Ha habido otros informes de un squatters armado que utiliza la intimidación y la violencia con vigilantes y hacendados para ganar el control de la tierra. Obviamente, el cuidado extremo debe ser ejercitado al comprar la tierra en Costa Rica para evitar áreas con squatters organizado conocido. La última línea con la tierra compradora para el desarrollo futuro o como una huida de verano es eso, mientras puede ser menos costoso que otras zonas turísticas desarrolladas, no pueden ser el trato aparece, como los costos del vigilante y attomey pueden acumular muy rápidamente.

EXPROPIACION

Un peligro inevitable en el pasado ha sido expropiación gubernamental de la tierra, predominantemente para los fines de establecer o ampliando los parques nacionales o las reservas indígenas. Mientras esto quizás no es el peligro más grande asociado con la propiedad de la tierra en Costa Rica, ha sido un peligro muy bien-hecho públicdo y costoso debido al hecho que el gobierno no tiene una historia de reparaciones justas y rápidas para el expropió las tierras.

Antes de 1995, no sola ley gobernó los asuntos de expropiación en Costa Rica. La naturaleza dispersada de la ley, junto con ineficacia general, judicial y ejecutiva de rama, ha contribuido a la naturaleza prolongada de muchas disputas de expropiación, algunos de los cuales ha pasado para más que una década sin la resolución.

Las perspectivas para casos futuros de expropiación pueden ser más favorables, para el 8 de junio 1995, el Nueva Ley de Expropiación (Nueva Ley de Expropiación, se refirió de ahora en adelante a como NLE) No. 7495, fueron firmados en la ley. El propósito indicado de la legislación es de reemplazar con una sola ley las varias leyes que permiten la expropiación de la propiedad privada por cualquier institución del estado. La nueva ley parece apuntada principalmente en asegurar que expropiaciones suceden sólo después de que el pago repleto y adecuado sea hecho, a pesar de la nacionalidad del poseedor de tal propiedad. También, mientras una cuenta más temprano fue apuntada a hacer expropiación más fácil, la nueva ley impone las obligaciones y restricciones en el estado y sus instituciones (Quiros, 1995). Algunos de las provisiones más importantes de la nueva ley son: (1) el regreso de la propiedad dentro de diez años si no es utilizado para el propósito para que fue pensado (el Arte de NLE. 16); (2) onlv que un mes es otorgado a la oficina del impuesto para hacer una evaluación de la propiedad para ser expropiada (el Arte de NLE. 21); (3) pago en metálico es requerido a menos que de otro modo concordado sobre (el Arte de NLE. 47); (4 los único seis meses sean permitidos completar completamente matrícula De la propiedad (el Arte de NLE. 20); y (5) el arbitraje local e internacional es contemplado (el Arte de NLE. 27). La posibilidad del arbitraje internacional podría permitir que los casos sean traídos antes del Centro Internacional para el Arreglo de Disputas de Inversión (ICSID). (Quiros, 1995).

En la suma, aparece que si expropiación de la tierra es de ocurrir en el futuro, el dueño puede estar en una mejor posición que en el pasado de recibir un aviso y el arreglo equitativo. Debe ser enfatizado, sin embargo, que la nueva ley tiene mas ser probada y está por ver si resultará una mejora dramática sobre las leyes previas.

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